www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年07月03日08:32 来源：东方今报  王磊  

6月25日是全国第18个土地日，这个土地日的主题是“构建、保障和促进土地科学发展的新机制”。在全国房地产行业一片“唱衰”的新局面下，如何增加土地的有效供应，从而缓解供需矛盾，如何提高土地调控的针对性和有效性，从而扭转“面粉贵过面包”的现状，成为业界深层次研究的问题。记者采访时发现，“统筹城乡建设用地，加快土地制度改革”已成为郑州业界共识。

【矛盾】城市地荒与农村宅基地闲置

国务院总理温家宝在2007年政府工作报告中强调指出：“一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。”

耕地作为不可再生资源，关系到国家的前途与命脉，这毋庸置疑，但在当下，城市化进程日益加速的中国，却面临着城市发展需要扩大用地和不能多占耕地的矛盾。在遭遇了土地“面粉贵过面包”的尴尬之后，人们纷纷将目光集中在农村闲置宅基地上，城市地荒和农村宅基地大量闲置形成了巨大的反差，但这种矛盾并非不可调和。

资料显示，我国城镇建设用地有5000多万亩，而农村建设用地却有24800万亩，其中80％以上是农民的宅基地，农村建设用地是城镇的五倍之多。而由于数以亿计的农村务工人员长期居住在城市，不少村落“空心村”现象严重，大量建设用地遭到闲置。记者调查后发现，郑州市郊古荥、广武等乡镇，户均占用宅基地已超过3亩，而这一现象在河南农村中相当普遍。

河南财经学院工程管理系教授刘社告诉记者，农村住宅规划松散、土地利用率低下已是不争的事实，而如今农村青壮年大量外出务工，大量的农村宅基地遭到闲置，如果能将这些闲置土地进行合理规划利用，将会大大缓解城市建设用地不足的现状，将会保证国家耕地18亿亩红线不动摇。

住宅与城乡建设部部长姜伟新在2008年年初上任时曾经表示，今后房地产市场的重中之重是土地集约利用问题，要做好城乡规划整理土地，把“空心村”闲置土地整理出来。

无独有偶，6月14日，中房集团理事长孟晓苏在2008博鳌房地产论坛上指出：“城市发展用地的解决之道在于如何盘活农村建设用地。”【障碍】土地政策障碍形成了“剪刀差”

温总理提出，解决城乡建设用地要做到“统筹兼顾”，这种说法为今后土地利用指明了方向，但如何统筹兼顾，并没有相应的政策和法律支持。

随着中国城市化进程的加剧和房地产市场的发展，现有的土地政策和相关法律已逐渐显露出局限性，如今，农村建设用地转让并不受法律保护仍是不争的事实。“中国土地制度要想完善必须打破垄断。”孟晓苏一针见血地指出了现有土地制度的弊端，他认为全面实行“招拍挂”的问题在于，政府垄断着土地供应市场，而在土地招标过程中却是多家购买，在只有一家供应的情况下，造成地价上涨过快是必然的。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾经说过，目前“招拍挂”的土地出让政策显露出的问题是非常严重的，谈不上公开、公平，也谈不上公正。

问题的出现，有着历史的原因，更关乎中国国情。计划经济体制下，“国家、集体的利益再小也是天大的事，个人的利益再大也是小事”这种口号已深入人心，个人利益一定要无条件地服从国家和集体。

另外，中华人民共和国宪法明确规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿”。

刘社告诉记者，西方国家实行的是土地私有化，而且城市化已经结束，而中国推行的是土地国家、集体所有制。因此，农村建设用地只能由政府征用才能用于城镇建设，使得地方政府可以用垄断权进行土地经营，获取土地差价，通常情况下是廉价征用农民的土地，再高价拍卖给用地单位，形成了所谓的“剪刀差”，其实房地产用地只是“冰山一角”，大量的高速公路、铁路等公共设施占用农村建设用地的规模更大。

对此，河南省社科院副院长刘道兴指出，土地制度遭遇政策障碍并不稀奇，法律制度有一个不断发展和完善的过程，例如，新中国成立后国家曾对“联产承包责任制”、“城镇土地使用权有偿转让”等作过法律修改，如今，“农村建设用地”的利用问题，在城市建设用地紧张的情况下凸显出来，有利于法律的完善。转变土地利用方式，深化土地制度改革将是今后的发展方向。

【根源】集体土地产权不明晰

有人也许会说，中国土地利用粗放浪费严重，供需矛盾突出，违法违规用地屡禁不止，为何不运用土地价格及租税费等经济手段来加强和改善土地调控呢？

专家认为，深化土地制度改革并不是头痛医头，脚痛医脚那样简单，而应该深挖问题的根源，而问题的根源在于，集体土地财产权不明晰。

刘社认为，正是由于集体土地财产权不明晰，导致了土地成本过低，保有环节没有相应的补偿，地方政府通过土地开发获取巨大收益，而农民获益却少得可怜，在现行政策下，农民根本没有讨价还价的砝码。

一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，同样的土地，在农民手里获利很少，但到开发商手中就变成了巨大的财富，其中的关键因素就是土地财产权在开发商手里明晰了，农民对土地缺乏支配权和控制权。

近年来，小产权房之所以在全国遍地开花，也反映了农民改变土地利用现状的急切心理，这就好比一种类似于“高考移民”的自救行为。好在，国家已经开始关注集体土地利用和确保农民利益的问题了。

党的十六届六中全会决议已经提出，要加快征地制度改革，探索确保农民现实利益和长期稳定收益的有效办法。

在今年6月25日全国第18个土地日前夕，国土资源部政策法规司司长王守智在“土地管理与科学发展”座谈会上表示，国土资源部在对《土地管理法》进行修改的时候，最核心的改革可能是在农村集体土地财产权实现的形式和制度上的改革。国务院发展研究中心农村部部长韩俊则建议：“强制性征地一定要降到最低限度，承包地要物权化，宅基地要成为真正的产权。这些都是大势所趋。”

如今，《物权法》已经出台，其中明确了私人、集体和国家利益应同样得到保障，并规定允许宅基地转让。孟晓苏认为，从国情来看，现在放开宅基地使用权转让和抵押的条件尚不成熟。